Inadempimento e garanzie

Per concedere un mutuo, la banca richiede una garanzia: quella per antonomasia più utilizzata è l'ipoteca. L'ipoteca attribuisce alla banca il diritto di soddisfarsi sul ricavato della eventuale vendita coattiva del bene concesso in garanzia, con priorità rispetto ad altri creditori.

L'ipoteca è di maggiore efficacia se è di primo grado, cioè se non è preceduta da altre ipoteche: tendenzialmente di primo grado deve essere l'ipoteca concessa a garanzia di un "credito fondiario".

L'ipoteca viene accesa sul bene, per un importo superiore a quello del mutuo, in quanto tiene conto anche degli interessi dovuti, anche moratori, e delle eventuali spese che la banca dovesse affrontare per il recupero del credito. L'importo dell'ipoteca, pari, ad esempio a due volte quello del mutuo, non è però il costo finale del mutuo, che è generalmente inferiore ed è rilevabile dal piano di ammortamento.

L'ipoteca dura in via ordinaria venti anni, anche se il mutuo viene fissato per una durata inferiore; una volta rimborsato il mutuo, l'ipoteca diviene solo formale in quanto non c'è più un credito da garantire: potrà lasciarsi estinguere autonomamente, mediante decorso del tempo. Se, però, l'immobile deve essere venduto o concesso in ipoteca ad un'altra banca, sarà doveroso procedere ad uno specifico atto di cancellazione dell'ipoteca, che richiede necessariamente il ministero notarile.

Altra possibile garanzia di utilizzo frequente è la fideiussione, in forza della quale una persona terza (non mutuataria) garantisce genericamente con il proprio patrimonio l'adempimento delle obbligazioni del mutuatario.

Quando l'inadempimento del mutuatario è diventato assoluto (nel senso che non c'è più soltanto un ritardo di pagamento ma una vero e proprio "mancato pagamento" di rilevante importanza nel l'economia del contratto), la banca decide di risolvere il contratto e di richiedere immediatamente la restituzione di quanto dovutole, senza che il mutuatario possa più avvalersi della dilazione contenuta nel piano di ammortamento.

Giunti a questo punto si calcola il montante di risoluzione (capitale e interessi dovuti, interessi di mora, altre eventuali spese): su tale montante, se convenzionalmente previsto, possono cominciare a decorrere ulteriori interessi di mora.

A fronte del mancato pagamento anche del montante di risoluzione, la banca escute la garanzia, cioè procede al pignoramento del bene e inizia il processo esecutivo il quale, con tutte le garanzie di legge, conduce alla vendita all'asta del bene stesso ed al riparto del ricavato tra i creditori intervenuti alla procedura, nel rispetto dei gradi di priorità legale.

Tratto da www.notariato.it