La durata e l'ammortamento del mutuo

Uno degli elementi essenziali nella contrattazione di un mutuo è la dilazione concessa nella restituzione del capitale prestato, cioè la durata. In termini generali può affermarsi che la maggiore durata di un mutuo comporta un abbassamento in termini relativi dell'importo di ciascuna rata di ammortamento, dando un maggior respiro al mutuatario; il tutto, però, comporta anche, complessivamente, il pagamento di un ammontare maggiore di interessi, proprio perché il capitale viene restituito con maggior lentezza. La prassi inoltre evidenzia che a una durata più lunga corrisponde anche un tasso di interesse più alto, a compensare un evidente maggior rischio della banca.

La restituzione della somma mutuata avviene, dunque, secondo i termini che vengono fissati dalle parti: il complesso di questi accordi costituisce il piano di ammortamento.

Un'adeguata informazione/presa di conoscenza sul piano di ammortamento, è indispensabile al mutuatario al fine di valutare in concreto la propria capacità di adempimento, di programmare con prudenza i futuri flussi finanziari in entrata e in uscita dal proprio patrimonio, e di scegliere lo schema di rimborso maggiormente compatibile con le proprie esigenze.

Inoltre, nella scomposizione degli elementi costitutivi della rata (capitale e interessi), il piano di ammortamento serve anche a individuare l'onere finanziario per interessi da esporre in un bilancio societario, o la misura su cui operare la detrazione fiscale nei mutui per l'acquisto della prima casa.

Un'attenta valutazione del piano di ammortamento è infine utile anche nella prospettiva di un'eventuale estinzione anticipata del mutuo, e del pagamento, pure eventuale, della relativa penale: a seconda dei piani convenuti, giunti a metà della durata del mutuo, potrà essere stato rimborsato più o meno di metà del capitale prestato (nei mutui con ammortamento "alla francese", generalmente meno).

Il piano di ammortamento maggiormente utilizzato è quello comunemente detto "alla francese"; le relative rate, determinate secondo una precisa ed equilibrata formula finanziaria, sono composte inizialmente da più interessi che capitale, mentre man mano che ci si avvicina al termine, la proporzione tende ad invertirsi.

Quando il tasso di interesse prescelto è un tasso fisso, il piano di ammortamento determinato alla stipulazione del contratto rimane invariato per tutta la durata dello stesso; se invece il tasso è variabile, le oscillazioni si riflettono sullo stesso piano di restituzione, per cui il piano di ammortamento illustrato al momento della stipulazione diventa solo indicativo.

Anche le scadenze di pagamento possono essere diversamente fissate: si avranno, così, rate mensili oppure trimestrali, semestrali, ecc. Maggiore è la frequenza delle rate (ad esempio mensili), più velocemente avviene la restituzione del capitale: ciò vuol dire che il mutuatario pagherà, in termini assoluti, meno interessi. Per altro aspetto, tuttavia, poiché, il mutuatario si spoglia in anticipo del denaro, il tasso effettivo di interesse stipulato aumenta: si osservino i seguenti tre esempi, relativi all'ipotesi di scuola di un mutuo di euro 100.000,00, per dieci anni al tasso nominale del 10% (senza altre spese), con ammortamento classico "alla francese":

a) periodicità di rimborso annuale:

- importo rata: euro 16.275,00;
- montante complessivo da rimborsare: euro 162.750,00;
- montante interessi: euro 62.750,00;
- TAEG (tasso effettivo): 10%;

b) periodicità di rimborso semestrale:

- importo rata: euro 8.024,00;
- montante complessivo da rimborsare: euro 160.480,00;
- montante interessi: euro 60.480,00;
- TAEG: 10,25%;

c) periodicità di rimborso mensile:

- importo rata: euro 1.322,00;
- montante complessivo da rimborsare: euro 158.640,00;
- montante interessi: euro 58.640,00;
- TAEG: 10, 47%.

Questo è significativo dell'importanza per il mutuatario di valutare con attenzione tutti gli aspetti del contratto per ottimizzare le proprie prospettive di risultato.

Recentemente il mercato finanziario propone una serie di prodotti, chiamati flessibili, per cercare di venire incontro a esigenze particolari dei mutuatari. Si possono fare alcuni esempi:

a) si chiamano mutui con preammortamento quelli che danno la possibilità di usufruire di un periodo iniziale (che può essere brevissimo, in tali casi dovuto a mere ragioni tecniche; o anche di qualche anno) nel quale il mutuatario dovrà pagare solamente interessi, procrastinando l'inizio del regolare rimborso del capitale. La conseguenza è che le prime rate (composte da soli interessi) sono particolarmente basse, mentre le successive (comprensive anche del capitale) particolarmente alte. Anche il montante del costo assoluto del mutuo si incrementa in considerazione della lentezza nella restituzione del capitale;

b) variante del precedente, ma dagli effetti analoghi, è quella che comporta l'ammortamento fin dall'inizio, solo di una parte del capitale, rinviando all'ultimo il pagamento di una maxi-rata comprensiva della parte di capitale di cui è stato rimandato l'ammortamento, e che può variare tra una percentuale minima (ad esempio 25%) e massima (ad esempio 50%) del capitale mutuato;

c) può, infine, apparire dotato della massima elasticità, il mutuo in cui il rimborso del capitale è rimesso alla discrezione del mutuatario; in tali fattispecie le rate sono costituite dalla sola quota interessi, mentre il capitale può essere restituito liberamente, solitamente entro una griglia prefissata: ad es. il 15% entro il 5° anno, il 20% entro il 10° anno, il 30% entro il 15° anno e il 35% entro il 20° anno (oppure: almeno il 15% entro il 7° anno, almeno il 40% entro il 14° anno, il restante 60% entro il 20° anno), e simili.

A parte la necessità di maggiore capacità di pianificazione che tali mutui esigono per il mutuante, risulta evidente che se da un lato può essere forte la tentazione di rinviare il più possibile la restituzione del capitale, dall'altro ciò ha un costo in termini di pagamento di interessi; interessi cui la banca, a fronte della libertà concessa per il rientro del capitale, non rinuncia di buon grado, come risulta dalle penali di estinzione anticipata che vengono usualmente imposte al mutuatario che voglia accelerare i tempi di restituzione del capitale.