Agevolazione prima casa e vendita con riserva di proprietà

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello del 24 settembre 2020, n.409, ha espresso il proprio parere sulla questione della decadenza dall’agevolazione prima casa nell’ipotesi di vendita con riserva di proprietà.

Prima di analizzare la posizione dell’Agenzia dell’Entrate è bene delineare i tratti essenziali degli istituti che qui assumono rilevanza.La vendita con riserva di proprietà è disciplinata dagli artt.1523 e ss. del codice civile; si tratta di una forma di compravendita caratterizzata da alcune peculiarità: in primo luogo, il pagamento del prezzo avviene necessariamente in forma rateale; in secondo luogo, il compratore acquista la proprietà della cosa non al momento della conclusione del contratto, ma solamente al pagamento dell’ultima rata del prezzo, sebbene, come dispone testualmente il codice civile, “assume i rischi dal momento della consegna”.

Tralasciando l’analisi delle numerose teorie esistenti sulla natura giuridica del contratto di vendita con riserva di proprietà (teoria del negozio condizionato sospensivamente, teoria della proprietà risolubile, teoria della doppia proprietà, teoria del diritto reale atipico ecc.), la tesi maggioritaria sia in dottrina che in giurisprudenza, nonché più aderente al tenore letterale della legge, qualifica la fattispecie in esame come un contratto ad effetti meramente obbligatori; conseguentemente, da un punto di vista strettamente giuridico, il venditore non si priva della proprietà del bene venduto fino al pagamento dell’ultima rata da parte del compratore.

Spostando l’attenzione al profilo fiscale, il legislatore non ha tenuto in considerazione le peculiarità della vendita con riserva di proprietà; a rigore, essendo il trasferimento della proprietà solamente futuro ed eventuale, in quanto dipendente dal pagamento dell’ultima rata del prezzo, tale negozio avrebbe dovuto essere assoggettato all’imposta di registro in misura fissa al momento della conclusione del contratto e in misura proporzionale al verificarsi dell’effetto traslativo; l’art.27, com.3, d.P.R . 1986, n.131, dispone, però, che la vendita con riserva di proprietà non è considerata sottoposta a condizione sospensiva e, pertanto, assoggettata sin da subito all’imposta di registro proporzionale.

Esaminata la disciplina della vendita con riserva di proprietà, si può procedere con l’analisi dell’agevolazione prima casa e, nello specifico, della causa di decadenza che qui assume rilevanza.

L’art.1, com.1, nota II-bis, d.P.R . 1986, n.131 riconosce, al ricorrere di specifiche condizioni, un trattamento fiscale particolarmente agevolato alla persona fisica per l’acquisto della c.d. prima casa; in particolare, la normativa citata prevede una riduzione dell’aliquota dell’imposta di registro dal 9% al 2%.

A fronte di questa importante agevolazione fiscale, il legislatore impone al contribuente l’obbligo di non trasferire per atto a titolo oneroso o gratuito l’immobile acquistato prima del decorso del termine di cinque anni, pena l’applicazione dell’imposta di registro in misura ordinaria e di una sovrattassa.

Nel caso di trasferimento prima del decorso dei cinque anni, è però prevista la possibilità per il contribuente di evitare le conseguenze negative sopracitate ove quest’ultimo riacquisti, entro un anno dal trasferimento, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Fatta questa premessa sugli istituti attinenti alla questione in esame, si può procedere con l’analisi della risposta all’interpello n.409/2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Ebbene, il quesito prospettato riguarda il caso di un soggetto che aveva acquistato un immobile usufruendo dell’agevolazione prima casa in data 4 dicembre 2015, il quale, prima del decorso dei cinque anni, aveva rivenduto con riserva di proprietà. Nello specifico, l’atto di compravendita è stato stipulato in data 18 ottobre 2018, ma il trasferimento della proprietà è avvenuto solo con il pagamento dell’ultima rata il 1° ottobre 2019, trattandosi, si ripete, di vendita con riserva di proprietà.

È stato posto, pertanto, all’Agenzia dell’Entrate il quesito in ordine all’esatta determinazione del momento in cui inizi a decorrere il termine di un anno entro cui debba essere effettuato l’acquisto dell’immobile da adibire da parte del contribuente a propria abitazione principale.

Ora, se si seguisse la tesi maggioritaria e più attinente al dettato del codice civile, se ne dovrebbe dedurre che il momento determinante ai fini della determinazione del termine di un anno inizi a decorrere non nel momento della conclusione del contratto di vendita con riserva di proprietà, ma solamente al momento dell’acquisto della proprietà, ovvero al pagamento dell’ultima rata; conseguentemente, nel caso prospettato, il termine di un anno dovrebbe decorrere dal 1° ottobre 2019.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, aderendo alla ricostruzione data dal legislatore fiscale nell’art. 27, com.3, d.P.R . 1986, n.131 sulla natura della vendita con riserva di proprietà, ha affermato che, ai fini dell’imposta di registro, l’effetto traslativo si verifichi immediatamente, con la conseguenza che il termine di un anno entro cui il contribuente è tenuto ad effettuare il riacquisto per non perdere l’agevolazione prima casa decorre non già dal momento in cui avviene il passaggio della proprietà, ma dalla stipulazione del contratto, indi nel caso in esame dal 18° ottobre 2018.

Da questa risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate si può dedurre che, quantomeno ai fini fiscali, la vendita con riserva di proprietà debba essere considerata sempre e sotto ogni aspetto una vendita con effetti reali immediati.