Il certificato di stato legittimo dell’immobile: cos’è e a cosa serve?

Il Decreto Legge 16 luglio 2020, n.76 (c.d. D.L. Semplificazioni) ha apportato importati innovazioni nel nostro ordinamento, anche di interesse notarile. In particolare, è stato introdotto il certificato di stato legittimo dell’immobile, il quale può rilevarsi uno strumento alquanto utile per un soggetto interessato all'acquisto di un immobile.

Prima di procedere con l'analisi della funzione di tale certificato, è bene esaminare alcune novità introdotte dal D.L. Semplificazioni strettamente connesse allo stesso.

Il Decreto legge citato ha modificando l’art. 9 bis del d.P.R. 2001, n.380, introducendo nel nostro ordinamento il concetto di stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare. Dalla lettura dell’articolo da ultimo richiamato, si comprende che lo stato legittimo di un immobile può risultare:

• per gli immobili realizzati in base ad un titolo abilitativo, da quanto risulta dal titolo in forza del quale è stato edificato l’immobile stesso ovvero da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, oltre che dagli ulteriori ed eventuali titoli successivi integrativi;
• per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo, da quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, come, a titolo esemplificativo, riprese fotografiche, estratti cartografici o documenti d’archivio.

In sostanza, ricorrendo tale condizioni l’immobile può dirsi legittimo dal punto di vista urbanistico.

Strettamente collegato al concetto di stato di legittimo dell’immobile, vi sono le nuove c.d. tolleranze costruttive o esecutive; cerchiamo di capire di che si tratta: il Legislatore, consapevole che non sempre vi è esatta corrispondenza tra quanto progettato e quanto effettivamente costruito, ha introdotto con il citato D.L. Semplificazioni un nuovo art. 34 bis nel d.P.R. 2001, n.380, il quale va a disciplinare tutte le ipotesi in cui vi è una difformità dell’immobile rispetto a quanto progettato che non incide sulla legittima dello stato urbanistico dello stesso. Più precisamente, secondo l’art. 34 bis non costituisce violazione edilizia il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità "se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

Delineato il concetto di stato legittimo dell’immobile e di tolleranze costruttive, si può ora analizzare quella che è probabilmente la più importante ed interessante novità di rilevanza notarile contenuta nel D.L. Semplificazioni, ovvero il certificato di stato legittimo dell’immobile. Si tratta di un documento rilasciato da un tecnico abilitato, nel quale vi è l’attestazione giurata in relazione ad un determinato immobile dell’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica ovvero della presenza di tolleranze costruttive.

Il certificato, per espressa previsione normativa, non costituisce un allegato obbligatorio dell’atto notarile, ma solo facoltativo; tuttavia, l’utilità di tale certificato per la parte acquirente appare indubbia. Mediante tale certificato, infatti, quest’ultimo soggetto viene  garantito della “qualità” dell’immobile, ponendolo pertanto al riparo dal rischio della scoperta di abusi edilizi. Ma vi è di più: ove un soggetto volesse acquistare un immobile con l’intenzione di effettuare un’operazione edilizia, per poter intraprendere detti lavori vi deve essere preliminarmente una situazione di legittimità dell’immobile; ebbene, mediante il certificato di stato legittimo, la parte acquirente si vede garantita in ordine a tale regolarità, non rischiando, pertanto, di dover rinunciare al progetto di ristrutturazione a causa di una irregolarità urbanistica dell’immobile non conosciuta al momento dell’acquisto.

In conclusione, che cosa si può dire sul certificato di stato legittimo dell’immobile?

Certamente tale documento redatto da un tecnico abilitato non vale ad escludere un titolo edilizio abilitativo, che è il solo che rileva e che deve essere menzionato nella fase di circolazione dell’immobile, ai sensi della normativa urbanistica; tuttavia, la presenza di un documento contenente una dichiarazione giurata resa sotto la responsabilità penale da parte di un tecnico abilitato, si traduce in una forma di garanzia ulteriore per la parte acquirente e, pertanto, pare non poter essere vista con sfavore.