E' possibile vendere un immobile acquistato per usucapione?

Con il presente articolo si intende analizzare la possibilità di vendere un immobile acquistato per usucapione, ovvero quel modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si realizza mediante il possesso di un bene continuato ed ininterrotto per un ammontare di tempo determinato dalla legge.

L’usucapione può considerarsi come un’applicazione del principio secondo cui il diritto si omologa alla situazione di fatto esistente; affinché si possa verificare detto acquisto la legge richiede necessariamente taluni requisiti, mentre altri servono unicamente per ridurre i tempi per acquistare il bene stesso.

Gli elementi indefettibili dell’usucapione sono due: il possesso e il decorso del tempo. Ora, quanto al possesso quest’ultimo deve essere pacifico, pubblico, continuato ed ininterrotto; non è invece richiesta la buona fede del possessore, il quale, pertanto, può possedere il bene anche nella consapevolezza dell’altruità dello stesso. Con riferimento al secondo elemento costitutivo, ovvero il decorso del tempo, l’entità di quest’ultimo varia a seconda del bene: per usucapire beni immobili e diritti reali di godimento sugli stessi la legge richiede il decorso di venti anni.

Al ricorrere di determinate condizioni la legge riconosce termini inferiori per l’usucapione; è questo il c.d. usucapione abbreviato che ricorre allorquando, oltre al possesso ed al decorso del tempo, vi è la buona fede del possessore, l’acquisto in forza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà dell’immobile e la trascrizione dello stesso. Al ricorrere di dette condizioni il termine per acquistare a titolo di usucapione un immobile si riduce a soli dieci anni.

Fatte queste considerazioni, è ora possibile procedere con l’analisi della questione oggetto del presente articolo: è possibile vendere un immobile acquistato per usucapione?

Per rispondere bisogna distinguere due distinte ipotesi; nel caso di usucapione accertato giudizialmente la risposta non può che essere affermativa, essendo la parte venditrice titolare del diritto di proprietà (o di altro diritto reale) sull’immobile senza alcun dubbio.

Più complessa è la questione in ordine all’ammissibilità della vendita di un immobile acquistato per usucapione non accertato giudizialmente.

Secondo una ricostruzione, allo stato attuale minoritaria, ma che aveva trovato in passato anche il sostengo della Suprema Corte di Cassazione, nel caso di mancato accertamento giudiziale dell’usucapione non sarebbe possibile procedere alla vendita dell’immobile; secondo i sostenitori di detta teoria la sentenza accertativa dell’avvenuto usucapione avrebbe natura costitutiva, indi l’acquisto del diritto sull’immobile dipenderebbe dalla sentenza stessa.

La tesi allo stato dell’arte nettamente maggioritaria ritiene, al contrario, del tutto legittima la vendita di un immobile acquisto mediante usucapione non accertato giudizialmente, evidenziando che nel caso di usucapione l’acquisto si verifica ex lege nel momento in cui si verificano tutte le condizioni richieste dalla legge; la sentenza giudiziale ha, conseguentemente, solamente natura dichiarativa, limitandosi ad accertare un fatto già verificatosi.

Da quanto esposto emerge la piena validità degli atti di trasferimento di immobili usucapiti, ancorché non accertati giudizialmente, con il conseguente obbligo per il Notaio di prestare il proprio ministero ogni volta che ne è richiesto, trattandosi di atti validi ( art. 27, Legge Notarile).

Tuttavia, in adempimento della propria funzione antiprocessualistica (tanto più Notaio, tanto meno Giudice, come diceva Pietro Calamandrei), è importante che il Notaio renda edotta la parte acquirente dei rischi derivanti dall’acquisto di un immobile avente una provenienza di questo tipo, suggerendo eventualmente delle forme di garanzie specifiche per il caso in cui venisse negato l’avvenuto usucapione di quanto venduto.