Agevolazione prima casa: cos'è e a chi spetta?

L’agevolazione prima casa è contemplata dalla Nota II-bis, dell’art.1, tariffa Parte I, del d.P.R. 1986, n.131; si tratta di un’importante agevolazione introdotta dal legislatore finalizzata a favorire l’acquisto alle persone fisiche di una propria abitazione.

Obiettivo del presente articolo è quello di analizzare nel dettaglio le condizioni (e le relative eccezioni) richieste dalla legge per poter godere dell’agevolazione in parola, l’ambito applicativo, le ipotesi di decadenza, il regime fiscale ed, infine, alcune ipotesi non espressamente previste in cui si ritiene si possa godere ugualmente di questa importante agevolazione.

Procediamo, pertanto, con ordine all’analisi di quanto in oggetto:

CONDIZIONI PER GODERE DELL’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

Per godere dell’agevolazione prima casa sono richieste le seguenti condizioni:

1) in primo luogo, l’immobile oggetto di acquisto non deve essere di lusso, per tale intendendosi ogni abitazione non classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

2) L’immobile oggetto di acquisto deve essere ubicato nel Comune ove l’acquirente ha la residenza; in proposito, è bene precisare che la legge non impone all’acquirente l’obbligo di trasferire la propria residenza nell’immobile oggetto di acquisto, il quale, pertanto, può anche essere concesso in locazione a terzi.

Sono previste numerose eccezioni al requisito della residenza in parola; in particolare, può richiedere l’agevolazione prima casa anche chi non ha la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile, ove ricorra una delle seguenti ipotesi:

l’acquirente si impegni, con dichiarazione resa a pena di decadenza nell’atto di acquisto, a stabilire la propria residenza entro diciotto mesi nel Comune ove è ubicato l’immobile;
l’acquirente svolga la propria attività lavorativa nel Comune ove è ubicato l’immobile;
se l’acquirente si trova all’estero per motivi lavorativi, è sufficiente che il soggetto per cui lavora abbia sede o eserciti l’attività nel Comune dove si trova l’immobile oggetto di acquisto;
se si tratta di cittadino italiano emigrato all’estero è irrilevante dove si trova l’immobile, purché, ovviamente, sia in Italia;
per il personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad orientamento militare, nonché da quello dipendente delle Forze di polizia ad orientamento civile, non è richiesta la condizione della residenza nel Comune.

3) nell’atto di acquisto la parte acquirente deve dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del Comune ove è situato l’immobile d’acquistare.

Come si può dedurre dalla lettura del punto in esame, l’agevolazione spetta all’acquirente ove quest’ultimo sia proprietario della sola nuda proprietà di un immobile nel Comune ovvero sia contitolare di diritti reali di godimento con soggetti diversi dal coniuge.

4) Infine, nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l’agevolazione prima casa.

Una importante eccezione a quest’ultima condizione è stata introdotta dal 1° gennaio 2016; è previsto che l’acquirente possa godere dell’agevolazione in parola anche ove sia già titolare di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa, purché si impegni nell’atto di acquisto della nuova abitazione ad alienare l’immobile originariamente acquistato con l’agevolazione prima casa entro un anno dalla data dell’atto.

PERTINENZE

L’agevolazione prima casa spetta anche per l’acquisto di pertinenze; tuttavia, la legge prevede un’importante limitazione: l’acquisto agevolato può essere richiesto limitatamente ad una pertinenza di ciascuna categoria di unità immobiliari classificate o classificabili come C/2, C/6 e C/7.

IPOTESI DI DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE

L’acquirente decade dall’agevolazione in parola al ricorrere delle seguenti condizioni:

Se al momento dell’acquisto dell’atto è privo dei requisiti richiesti per godere dell’agevolazione prima casa;
Se, nel caso in cui si sia obbligato a trasferire la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile, non lo faccia entro 18 mesi;
Se trasferisce, a titolo oneroso o gratuito, quanto acquistato con l’agevolazione prima casa prima del decorso di 5 anni dall’atto di acquisto, salvo che entro un anno proceda al riacquisto di un altro immobile (anche senza agevolazioni); in questa ipotesi la legge, però, impone all’acquirente di adibire il nuovo immobile acquistato a propria abitazione principale;
Se non procede alla vendita dell’abitazione originariamente acquistata con l’agevolazione prima casa entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

REGIME FISCALE

Il trattamento fiscale dell’acquisto di un immobile varia a secondo di diversi fattori, potendo essere soggetto all’imposta di registro ovvero ad I.V.A.

Semplificando, si può dire che l’acquisto di un’abitazione se fatta da un privato è soggetto all’imposta di registro nella misura del 9% sul valore catastale dell’abitazione; al ricorrere delle condizioni richieste per avvalersi dell’agevolazione prima casa l’imposta di registro si riduce fino al 2%.

Nel caso di acquisto da un costruttore o da una impresa che ha effettuato una ristrutturazione c.d. pesante entro cinque anni dalla fine dei lavori (o anche oltre in caso di opzione da parte del venditore), il trasferimento è soggetto ad I.V.A. nella misura del 4% sul prezzo.

IPOTESI NON PREVISTE

Secondo l’oramai consolidato orientamento dell’agenzia delle entrate è possibile godere dell’agevolazione in parola anche nel caso di acquisto, contestuale o con atti separati, di due distinti appartamenti contigui, purché la parte acquirente si impegni a provvedere alla fusione degli stessi; in ogni caso, all’esito di tale unificazione, l’immobile non deve rientrare tra le categorie catastali non ammissibili, ovvero A/1, A/8 e A/9;
È possibile richiedere l’agevolazione prima casa anche nel caso di acquisto di un’abitazione in corso di costruzione purché, una volta ultimata, sia accatastata tra le categorie ammesse più volte citate;
Taluni ritengono ammissibile la richiesta dell’agevolazione in esame anche nel caso di acquisto di immobile accatasto come C/2 ove vi sia già una pratica edilizia in corso per la trasformazione di detto immobile in abitazione.